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重磅!随州三部门联合控房价,房价最高不能超过这个数

2018年中心城区新建商品住房
预售价格调控指南

各县市区、随州高新区、大洪山风景名胜区建局(房产局)、国土资源局、物价局,人民银行广水支行:

为认真贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,有效防控房地产领域的金融风险,稳定房地产市场,进一步做好“控房价,稳市场”工作,分片区精准调控中心城区房价目标,保持房地产政策的延续性和稳定性,促进房地产市场平稳健康发展,编制本指南。


一、基本情况   

根据《省住建厅关于因域制宜实施房地产 市场调控的通知》(鄂建{2017}号)要求,我市已确定2018年随州市房价控制目标并报省住建厅备案:全市新建商品住宅销售均价控制在5000元/㎡以内,中心城区控制在5500-5800元/㎡。

二、调控原则  

       根据城市功能空间分布、片区差异等状况,划分五个调控片区,结合片区的交通便利性、周边环境、未来发展规划、楼面地价、企业信用等实际情况,分片区置顶房屋预售价格调控目标。
       中心城区分为城东、城西、城南、城北、城中五个片区。

三、预售价格控制建议  

        按照“东进、西优、南拓、北联”城市空间发展战略,结合城区空间布局、楼面地价、土地财务成本、政策调控、企业信誉等因素,对预售价格体系形成作以下建议:

(一)城市空间布局发展方面

1、城东片区:
功能定位为区域中心城市职能核心承载区、市级综合生活服务中心、新型现代生产服务中心。该区域的房价潜力巨大。

2、城南片区:
功能定位为对接武汉合作窗口、区域交通枢纽、全市政治、商贸、文教中心,绿色生态新区。城南新区将是未来城市人流、交流以及经济的主要方向,也是随州未来城市发展的前沿阵地之一。

3、城西片区:
功能定位为国家历史文化名城历史文化博览区览区、市域旅游服务核心区与接待中心、文化旅游产业集聚区。城西片区将会成为一座能够代表随州悠久历史的文化新城。

4、城北片区:功能定位为综合性生活片区、随州市城市副中心,随州市经济新区、宜居新区和生态新区、生产服务中心、商业商贸中心。316国道两侧打造各功能为一体的综合服务片区。

5、城中片区:功能定位为随州历史文化城市格局传承保护区、全市传统商业中心,城市重要的公共活动区域和休闲旅游目的地。由于城中片区土地用地基本饱和,目前建在售项目基本销售完毕,若有新建商品房项目预售价格参照城东、城南片区预售价格。

根据以上分析局势,建议各片区预售价格目标按季度顺序调控。

城东、城南片区第一季度预售价格不超过5500元/㎡,每个季度依次递增不超过100元/㎡,第四季度不超过5800元/㎡。

城西第一季度预售价格不超过5200元/㎡,每个季度依次递增不超过100元/㎡,第四季度不超过5500元/㎡。

城北第一季度价格不能超过5100元/平方米,每个季度一次递增不超过100元/平方米,第四季度不超过5400元/平方米。

(二)楼面地价方面

调查统计中心城区五个片区目前在建在售相关情况(部分尾盘项目未纳入统计),结合33个项目的楼面地价综合考虑(中心城区房地产开发相关情况统计表附后),结合拿地时间,建议以楼面地价900元/平方米为参照。

若楼面地价大于900元/平方米,则预售价格5800元/平方米的基础加上大于900元/平方米部分。
若楼面价格小于900元/平方米,则在预售价格5800元/平方米的基础上减去小于900元/平方米的部分。

(三)土地财务成本方面

由于非企业原因造成土地空置不能及时开发,开发企业在土地方面产生额外财务成本的,建议土地空置时间4年为基准,每增加1年,则楼面地价在原基础上上调20%。

(四)企业信用方面
综合企业信用及项目违法违规建设经营情况等因素综合考虑定价,若违法违规行为被投诉经查实达3次以上或被相关部门立案查处,在项目申报预售价格基础上下调2%。

(五)政策调控方面

1、在2017年8月24日全省“控房价、稳市场”调控会议之前已定价且价格高于5800元/平方米的项目,不得再次申请调价。
2、2107年随州市城镇人均可支配收入增速为8.7%,为使房价目标与之匹配,进一步精准控制房价涨幅,及时调整房价调控措施,保证市场稳定,将2018年中心城区房价控制目标分解到每个季度,具体目标如下:
一季度销售均价控制在5500元/平方米以内;二季度销售均价控制在5600元/平方米以内,三季度销售均价控制在5700元/平方米以内;四季度销售均价控制在5800元/平方米以内。

综上所述,按照以上五个方面进行分析,平均核算出项目的初步预售价格,再根据调控和企业信用方面最终确定项目预售价格。
例如:城东片区海翼汉东至尊项目楼面地价为583元/平方米,拿地6年,无不良信用记录。综合五个因素核算价格:

1、空间布局方面,城东第二季度最高建议预售价为5600元/平方米;

2、楼面地价及土地财务成本方面,土地财务城北增长部分=583*(6-4)*20%=233.2元/平方米,现楼面地价=583+233.2=816.2元/㎡,预售价格=5800-(900-816.2)=5716.2元/㎡;

3、由上述两方面加权平均得出预售价格=(5600+5716.2)/2=5658.1元/㎡,海翼汉东至尊无不良信用记录,因此在第二季度海翼汉东至尊最高预售价格确定为5658.1元/㎡。

四、预售价格调控措施  

  (一)成立市级房地产市场调控会商工作小组,市物价、住建、国土、规划、房产、人行随州支行等单位为成员,定期分析房地产市场状况和发展形势,加强对市场分析和政策研究,定期分析房地产市场状况和发展形势,加强市场调控,指导企业合理定价。领导小组下设办公室,负责处理相关日常工作。
  (二)开发项目在申请《商品房预售许可证》时,预售许可的最低规模不得小于栋,不得分层、分单元办理预售许可。
  (三)取得预售许可证的商品住房项目,房地产开发企业要在10日内一次性公开全部房源及每套房屋价格,并严格按照申报价格,明码标价对外销售。
  (四)已申请备案的商品住房价格,一年内不得上调。
  (五)预售项目同一批次价格申报最高价与最低价之差不得超过500元/㎡。
  (六)对全装修项目申报价格时,只对房屋毛坯价进行备案,其他装修部分的价格以合同附件的形式进行约定,装修价格不超过1500元/㎡。 返回首页>>
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